El sistema de registro de tierras y propiedades en la República Dominicana ha experimentado un proceso de evolución desde los inicios informales de la nación hasta la adopción de un marco legal moderno y seguro. Esta transformación ha sido clave para garantizar la seguridad jurídica y la certeza en las transacciones inmobiliarias. En este blog, exploramos cómo se ha desarrollado este sistema a lo largo de los años.
Durante los primeros años de la República Dominicana como nación independiente (1844), las transacciones de bienes inmuebles no estaban sujetas a ningún tipo de formalidad. Los acuerdos se realizaban de forma verbal, confiando en la buena fe de las partes. Esto creaba una gran inseguridad jurídica, ya que no existía un registro formal que certificara quién era el propietario legítimo de un inmueble.
Este periodo de informalidad condujo a numerosos litigios, pues era común que personas que aparentaban ser dueños de propiedades transfirieran esos bienes a terceros de buena fe. La falta de un sistema que permitiera verificar la legitimidad de las transacciones agravó los conflictos legales relacionados con la propiedad de tierras.
El Sistema Ministerial: Ley de 1890
Con la promulgación de la Ley Sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas (Ley No. 2914) el 21 de junio de 1890, el país implementó su primer sistema formal de registro inmobiliario, inspirado en el modelo francés. Este sistema estableció la función de los Conservadores de Hipotecas, cuya tarea principal era la transcripción de actos inmobiliarios y la recaudación de los tributos asociados.
Este fue un sistema declarativo, lo que significa que los actos registrados no eran necesariamente depurados ni verificados. Aunque establecía el principio de «prioridad» (dando preferencia a los derechos inscritos en primer lugar), su carácter facultativo hizo que muchas transacciones no se inscribieran. Además, no existía un procedimiento claro para verificar los límites exactos de las propiedades, lo que generaba frecuentes conflictos entre propietarios.
La Ley sobre División de Terrenos Comuneros de 1911
En 1911, el gobierno dominicano promulgó la Ley sobre División de Terrenos Comuneros, con el objetivo de resolver uno de los principales problemas del sistema ministerial: la copropiedad de grandes extensiones de terrenos, conocidos como «terrenos comuneros». Estos terrenos eran propiedad de varios individuos en cuotas, lo que complicaba las transacciones y el uso eficiente de la tierra.
La ley permitió la división y mensura de estos terrenos, individualizando las parcelas y facilitando que los propietarios obtuvieran títulos claros sobre sus tierras. Fue el primer esfuerzo significativo del Estado por regularizar la propiedad inmobiliaria en el país.
La Ocupación de Estados Unidos y el Sistema Torrens: 1920
Con la ocupación militar estadounidense (1916-1924), surgió la necesidad de establecer un sistema registral más seguro que protegiera tanto las inversiones locales como extranjeras. En respuesta a esto, el 1 de julio de 1920 se introdujo el Sistema Torrens mediante la Orden Ejecutiva No. 511. Este sistema, utilizado en varios países anglosajones, se basa en el principio de que el Estado es el propietario original de todas las tierras, y solo otorga títulos tras un proceso judicial de «saneamiento».
El Sistema Torrens aportó un cambio fundamental: el Certificado de Título, que es un documento oficial emitido por el Estado, inatacable e imprescriptible. Este sistema brindó una mayor certeza en la propiedad de los bienes inmuebles, mejorando la seguridad jurídica en las transacciones y permitiendo la movilización eficiente de los derechos de propiedad.
La Ley de Registro de Tierras de 1947
El 11 de octubre de 1947 se promulgó la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, que consolidó los principios del Sistema Torrens y estableció un marco legal claro para la gestión de las propiedades inmobiliarias en la República Dominicana. Durante más de medio siglo, esta ley fue la columna vertebral del desarrollo inmobiliario del país, proporcionando seguridad en las transacciones y protegiendo los derechos de los propietarios.
La Modernización: Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
Con el avance de la tecnología y la creciente necesidad de un sistema más eficiente, en el año 2005 se promulgó la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, que modernizó el sistema registral. Esta nueva legislación introdujo el Folio Real, que permite identificar de manera precisa cada parcela, mejorando la claridad sobre los límites y las extensiones de los terrenos.
Entre las innovaciones más importantes de esta ley se incluyen:
- Uso de tecnología GPS para la mensura de terrenos.
- Implementación de sistemas informáticos para la organización y control de los registros.
- Mejora en la publicidad registral para facilitar el acceso a la información sobre inmuebles.
- Simplificación de los procedimientos para agilizar las transacciones.
Con la Ley 108-05, el sistema registral dominicano se alineó con estándares internacionales modernos, lo que ha contribuido significativamente a la seguridad jurídica y ha permitido un mercado inmobiliario más ágil y transparente.
Conclusión
La evolución del registro de tierras y propiedades inmobiliarias en la República Dominicana es un reflejo del esfuerzo del Estado por mejorar la seguridad jurídica y garantizar los derechos de los propietarios. Desde los primeros sistemas informales hasta la adopción del moderno Sistema Torrens y la Ley 108-05, cada paso ha sido clave para fortalecer el marco legal de las transacciones inmobiliarias en el país.
En P&W Servicios Legales, estamos comprometidos con asesorar y acompañar a nuestros clientes en todo tipo de transacciones inmobiliarias, asegurando que cada proceso se realice con seguridad y conforme a las normativas vigentes. Si tienes dudas o necesitas asistencia en temas relacionados con propiedades, no dudes en contactarnos.
